Инфлация и балони: Прогнозираният бум на пазара на жилища

През последните месеци акцентът в анализа на икономическата ситуация постепенно се измества към ценова динамика. Има ясна възходяща тенденция в основните ценови индекси – според Евростат, цените на производителите в ЕС през юли 2021 г. са с 12,2% по -високи в сравнение с юли 2020 г., потребителските цени в еврозоната през август са с 3% по -високи от индекса за годината . по -рано енергийните превозвачи и услуги са нараснали с 15,4%. Измерваният от Германия индекс нарасна с 3,9% на годишна база през август и в допълнение към влиянието на цените на енергията, цените на храните се повишиха с 4,6%. В България индексът на потребителските цени през юли достигна 3% спрямо миналата година, но трябва да се отбележи, че у нас пандемията само прекъсна ясна тенденция, която вече беше започнала в средата на 2018 г. парична политика с нулеви и отрицателни лихвени проценти, съчетана с количествено облекчаване и високи бюджетни дефицити, за което пандемията се превърна в удобно извинение за повечето правителства за продължаване и разширяване.

Не трябва обаче да забравяме, че винаги в историята и през последните десетилетия – все по -забележимо – отслабването на паричната политика първоначално и в много по -голяма степен надуваха балона на цените на активите. Понякога потребителските цени реагират със забавяне и често под въздействието на други фактори, действащи в обратна посока, като технологични иновации, структурни промени на пазарите, глобализация и либерализация, номиналните цени дори падат или остават за известно време, „маскирайки“ цените . проява на инфлация. В страни с развит и ликвиден капиталов пазар финансовите активи поскъпват; навсякъде и особено в страни с изостанал капиталов пазар, например, кредитната експанзия в България води до бум на строителството и по -високи цени за най -големите класове недвижими имоти.

Последните данни за динамиката на заемите, цените на жилищата и новопостроените сгради потвърждават тази връзка. Накратко, със и без пандемията, масовите жилища са поскъпнали през последните години, като инвеститорите завършват строителството и планират да строят все повече и повече сгради. Всички признаци на оток на т. Нар. „Инвестиционен балон“ вече са видими и потвърдени от наличните статистически показатели. Ето какво знаем досега:

  • Според измерения от НСИ индекс на цените на жилищата, жилищата през първото тримесечие на 2021 г. ще бъдат с 45% по-скъпи от средното ниво на цените през 2015 г. и със 7,5% по-високи от година по-рано; за София ръстът беше съответно почти 66% и 12%. В исторически план обаче индексът е подценил пазарните цени за най-търсените имоти, с изключение на зелените сделки, които все повече се правят при ново строителство.
  • Статистиката на Агенцията по вписванията показва значително увеличение на сделките с недвижими имоти. През второто тримесечие на 2021 г. продажбите са били с 62% по -високи в сравнение със същото тримесечие на 2020 г., заместванията са с 71% по -високи, ипотеките по договори надвишават 52%; за София ръстът е съответно 53%, 83%и 43%. Дори без да се вземе предвид въздействието на миналогодишната пандемия, сравнението с 2019 г. показва значително увеличение – по отношение на продажбите, броят се увеличава със 17%, чрез борси – с 15% и чрез ипотеки – с 11% в страната като цял; ръстът на продажбите в София е 27%, на борсите – 15%, а по договорните ипотечни кредити – 21%.
  • Пазарните сигнали достигат до инвеститорите. През първата половина на 2021 г. бяха издадени разрешителни за строеж за жилищни сгради, чиято обща застроена площ е с 35% повече в сравнение със същия период на 2020 г. и с 5% повече, отколкото през първата половина на 2019 г., когато има бяха нови върхове на стартиращото строителство. вече зачитани намерения; увеличение с 61% в сравнение с 2017 г. Само за София ръстът е 62% спрямо първото полугодие на миналата година, 20% спрямо 2019 г. и 110% повече спрямо 2017 г. В някои области растежът спрямо 2017 г. е 2 до 8 пъти, макар и главно поради много ниските стойности през 2017 г.
  • Инвестиционните намерения постепенно се превръщат в реална строителна дейност – започнатото строителство на жилищни сгради (измерено с общата застроена площ) нараства с 25% през първата половина на годината в сравнение със същия период на 2020 г., със 7% в сравнение с изключително високо ниво през 2019 г. и 55 % в сравнение с наскоро започналото строителство през 2017 г. В София, където строителството на 39%от жилищните сгради е започнало през първата половина на годината, ръстът спрямо миналата година е 51%, през първото полугодие на 2019 г. е 25%, а към същия период на 2017 г. – с 83%. Също така, през първата половина на годината са пуснати в експлоатация около 63% повече къщи в сравнение със същия период на предкризисната 2019 година.
  • Тъй като нарастването на заетостта и осезаемото увеличение на номиналната работна заплата след 2015-2016 г. Те са фактор за увеличаването на търсенето на жилища, динамиката през последните години не може да се разглежда извън паричната политика и нейното въздействие върху условията на кредитиране в България. Към юли жилищните заеми за домакинствата в банковата система бяха с 15,1% по -високи в сравнение със същия месец на 2020 г., като растежът се ускори през последните месеци. След застой в периода от 2009 до 2016 г., заемът расте непрекъснато с понижаване на лихвите – спрямо юли 2017 г. той е с 61% повече, в номинално изражение е увеличение от 5 млрд. Лева; само за последните 12 месеца ръстът възлиза на 1,7 милиарда лева. Средните лихвени проценти по левовите жилищни кредити достигнаха 2.73% през юли 2021 г.

Какъв е проблемът и защо проследяваме тези показатели? От една страна, подходът към недвижимите имоти и жилищата, по -специално по отношение на инвестиционните активи, разделя цената им от основните фактори на търсенето и предлагането. Непосредствената последица от това е, че жилищата стават все по -недостъпни за някои домакинства, въпреки по -благоприятните условия за банково финансиране. В допълнение към този ефект – и без да го омаловажава – подобно покачване на цените на активите носи значителен финансов риск. Въпреки опасенията от навлизане в цикъл на повишаване на потребителските цени и загуба на реалната покупна стойност на парите по целия свят, защитата чрез закупуване на реални активи все още има своите граници. Освен това някои покупки не са мотивирани или подкрепени от натрупани спестявания, а се финансират от дълг в очакване на печалби от бъдеща препродажба.

Когато очакванията се променят и още повече, когато се променят паричните параметри на големите централни банки – тенденцията се обръща и последиците за инвеститорите и кредиторите се превръщат в домино. По -дълбоки последици обаче произтичат от структурните промени в българската икономика, които неизменно идват с промени в относителните цени и търсенето. Накратко, бизнес агентите са доста рационално пренасочени към онези дейности, за които пазарът в даден момент и според очакванията за близкото бъдеще „възнаграждава“ най -добрите. Повишеният инвестиционен интерес в недвижимите имоти и последващото неизбежно строителство водят до преструктуриране на икономиката в отговор на тези стимули – следователно предприятията, обслужващи бума на недвижимите имоти, постепенно привличат повече капитал, хора и икономически ресурси като цяло поради неизбежното намаляване в предприемачеството в други области, промишлеността и експортно ориентираната дейност.

Институт за пазарна икономика

Source